1. 모기지론 도입의 필요성
2. 모기지론 정의
3. 모기지론 제도의 운영원리
4. 기대 효과
5. 금융시장에서 우려되는 문제점
6. 향후 대응 방향
7. 모기지론의 성공요건
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1. 모기지론 도입의 필요성
2001년부터 각 은행이 경쟁적으로 내준 주택담보대출의 만기가 집중적으로 돌아오면서 올 한해 동안에만 26조 7천억원에 달하는 주택담보대출이 만기도래할 예정이다. 이에 따라 만기연장이 이루어지지 않을 경우 가계의 원리금 상환 부담이 급증할 것으로 예상된다. 더욱이 정부의 강력한 부동산시장 안정대책으로 주택가격이 하락 추세를 나타내면서 기존 주택담보대출의 담보가치 하락에 대한 우려도 높아지고 있다. 정부가 2003년 말 기준 153조원에 달하는 기존 주택담보대출의 절반 이상을 향후 3~4년에 걸쳐 장기주택담보대출로 전환하도록 유도하겠다고 발표한 것도 이러한 우려를 반영한 것으로 볼 수 있다. 이에 따라 가계의 상환부담을 완화시키고 은행 등 금융기관의 위험을 경감시킬 수 있는 모기지론 제도 도입의 필요성이 더욱 높아졌다.
2. 모기지론 정의
주택을 담보로 주택저당채권(MBS) 발행해 10년이상 20년까지 장기저리의 주택자금을 대출해주는 제도
- (협의) 주택저당증권(MBS : Mortgage-backed Securities)
- (광의) 대출채권과 MBS를 합친 개념
좁은 의미로는 부동산에 대한 대출채권(주택저당채권)을 유동화한 MBS만을 모기지론으로 이해하기도 하나, 본래는 대출채권과 MBS를 합한 개념이다.
기존 주택담보대출은 유동화(MBS 발행)를 전제로 자금이 공급되지 않았다는 점에서 모기지론과 구별된다. 즉, 고정금리 및 변동금리 적용 여부, 대출 기간의 장 단기 여부 등은 모기지론과 주택담보대출과의 구별 기준이 아니다.
MBS는 1차 발행기관(간접금융기관)이 주택구입자에게 자금을 제공하고 받은 대출채권을 2차 발행기관(주택금융공사 등)이 매입하여, 직접금융시장에서 투자자에게 매도할 것을 목적으로 발행한 유동화 증권을 의미한다.
주택수요자입장에서는 목돈이 없어도 집값의 30~40%만 있으면 당장 내집마련이 가능하고 금리변동 없이 매달 원리금을 소득에서 조금씩 갚아 나갈 수 있는 장점이 있다.
3. 모기지론 제도의 운영원리
1. 은행, 보험회사, 할부금융사 등 금융회사들이 주택구입자에게 주택을 담보로 구입자금을 대출해 준 주택저당채권(Mortgage loan)을 한국 주택금융공사에 양도한다.
2. 한국주택금융공사는 금융회사로부터 양도받은 주택저당채권의 유동화계획, 양도, 신탁을 금융감독위원회에 등록하고 이를 기초자산으로 하여 주택저당증권(MBS : Mortgage Backed Securities)이나 주택저당채권담보부채권(MBB : Mortgage backed bond)을 발행, 자본시장에서 투자자에게 판매한다.
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